广发成都高投产业园REIT开始发售 公募REITs年内发行数量创历年新高

　　中证网讯（记者 万宇）公募REITs又迎新品。12月2日，广发成都高投产业园REIT正式发售。据悉，该产品是四川省本土企业获批的首单REIT，也是广发基金旗下的首只公募REIT产品，网下询价有效认购倍数为6.89倍，刷新了年内产业园型REITs最高纪录。

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　　记者注意到，今年REITs发行明显提速。Choice数据显示，截至11月27日，年内共发行公募REITs产品22只，合计规模近490亿元，发行数量和规模均远超2023年全年，较2022年高点分别增长69%、16%，发行数量创历年新高。业内人士表示，经过三年多的实践，公募REITs已进入扩面提质新阶段，预计接下来会有更多中长期资金入市，公募REITs产品的长期投资价值也将得到广大投资者的关注和认可。

　　REITs持续扩容 底层资产更丰富

　　REITs全称为公开募集基础设施证券投资基金，简称基础设施REITs，专注于投资不动产领域，兼具股、债和另类投资的特征，可以作为大类资产配置的重要补充。简单来说，REITs通过证券化的方式将不动产实现“上市”，让公众投资者能够以较少的资金参与大规模的基础设施项目投资，从而享受底层资产稳定的现金流带来的收益。

　　按照监管对REITs底层资产的分类标准，REITs资产类型可分为13类，包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、养老设施，以及其他符合要求的行业资产。

　　今年以来，公募REITs持续扩容，发行数量和募资规模不断上升，底层资产类型也越来越丰富。截至11月27日，在目前已上市的51只公募REITs中，产业园型REITs共12只，合计发行规模约217亿元，年内平均回报为4.57%，最高回报超25%。此外，还有3只年内获批的产业园型REITs暂未上市。其中，广发成都高投产业园REIT已完成网下询价，并将于12月2日起发售。

　　据悉，该产品是四川省本土企业获批的首单REIT，也是广发基金旗下的首只公募REIT产品，拟由李文博、杜金鑫和彭翔艺三位基金经理共同管理。基金发售公告显示，该产品网下询价最终合计有效拟认购数量为54827万份，为初始网下发售份额数量的6.89倍，有效认购比例为14.50%，在年内已完成询价的6只产业园区型产品中名列第一，同时也是西部产权类公募REITs项目中有效认购比例最高的产品，体现出投资者对相关资产的认可。

　　优化组合配置 投资者认可度提升

　　国内首只公募REITs产品诞生于2021年6月，随着公募REITs数量和资产类型不断扩容，公募REITs也逐渐走入越来越多投资者的视野。

　　据中金研报统计，三季度期间，多只REITs获得净流入，截至三季度末，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.17亿元，首次超过1亿元，环比增长60%。广发成都高投产业园REIT拟任基金经理彭翔艺表示，REITs底层资产覆盖范围较广、研究门槛较高，对于投资者获取信息的有效性、及时性有一定要求，随着公募FOF参与REITs的比例越来越高，个人投资者能以更低的门槛参与进来。

　　“公募REITs是把一个优质的大宗不动产拆分成灵活的基金份额，让投资者可以直接享受到资产经营所带来的收益。”李文博介绍，目前市面上的REITs资产类型很多，其中产业园区类型的REITs，成熟度相对更高，市场对其也更加了解和认可。

　　在杜金鑫看来，公募REITs作为一个全新的大类资产，专注于投资不动产领域，可以作为大类资产配置的重要补充。回溯中证REITs指数编制以来，其风险收益特征与股票、债券等指数的相关性较低，因此，投资者在组合中配置一定比例的公募REITs，可以有效优化投资组合、提升投资组合夏普比。

　　记者注意到，近年来，国内公募REITs覆盖的资产类型越来越多，包括消费基础设施、租房住房、养老基础设施、景区酒店，甚至不可分割的写字楼目前也可以作为REITs资产。而随着市场不断扩容，公募REITs的收益来源或将进一步拓展。

　　“目前REITs收益主要来自底层项目分红和二级市场资本利得。从中长期视角来看，还有一块收益来源不容忽视，即REITs作为不动产交易平台，在进行底层不动产收并购、出售过程中带来的增值收益。”杜金鑫称，这也是海外REITs市场很常见的操作，未来将成为国内REITs市场走向成熟的标志。